Global Asset Management

Digital Realty : 디지털 리얼티 트러스트 ( DLR:US )

145.07USD ▲ 2.78 (1.95%)

2025-04-11

회사개요

설립	2004년
회사명	Digital Realty Trust Inc.
본사위치	미국 캘리포니아주 샌프란시스코
업종	부동산 / 리츠
주력사업	전 세계 20여개 국가에서 280개가 넘는 데이터센터를 운영하며, 인공지능(AI) · 네트워크 · 클라우드 · 디지털 미디어 · 모바일 · 금융 서비스 · 헬스케어 · 게임 산업 등에 데이터센터 임대 서비스를 제공
상장시장	뉴욕증권거래소(NYSE)
상장일자	2004년 10월 29일
특징

마지막 업데이트 : 2020년 12월 20일

디지털 리얼티 트러스트, 데이터센터 리츠 선도 업체

디지털 리얼티 트러스트(Digital Realty Trust Inc., 뉴욕증권거래소: DLR)는 에퀴닉스(EQIX)에 이어 미국 내 시가총액 2위인 데이터센터 임대 · 위탁 운영 리츠(REITs)이다.

2004년 3월 설립됐으며, 미국 캘리포니아주 샌프란시스코에 본사를 두고 있다.

전 세계 20여개 국가에서 280개가 넘는 데이터센터를 운영하며, 인공지능(AI) · 네트워크 · 클라우드 · 디지털 미디어 · 모바일 · 금융 서비스 · 헬스케어 · 게임 산업 등에 데이터센터 임대 서비스를 제공한다.

주요 고객사로는 IBM(IBM), 페이스북(FB), 오라클(ORCL), 컴캐스트(CMCSA), 버라이즌(VZ) 등이 있다.

주력 사업은 1~10여 개 기업에 데이터센터 공간을 통째로 임대하는 도매 사업, 일정 데이터센터 공간을 중소 규모의 다수 기업이 공유하도록 임대하는 콜로케이션 사업, 기업 간 데이터 연결 서비스인 상호연결 등 세 부문으로 구성된다.

2015년 이전까지는 매출의 95% 이상이 데이터센터 도매 임대였으나 이후 콜로케이션과 상호연결 솔루션 비중을 늘리고 있다.

코로케이션은 데이터센터 내에서 고객이 직접 서버를 운영하면서 전용 공간과 초고속 네트워크, 관제 서비스 등 인프라 서비스를 제공받는 방식이다.

일부 대형 기업이나 공공기관들은 데이터센터를 직접 지어 운영하지만, 큰 비용이 부담스러운 서비스 사업자들은 상대적으로 비용이 저렴한 데이터센터 임대 서비스인 코로케이션으로 몰리는 추세다.

상호연결은 외부 인터넷 회선을 거치지 않고 데이터센터 내에서 다른 기업들과 바로 연결될 수 있어 보안상 안전하면서도 데이터 전송 속도가 빠르다는 장점이 있다.

데이터센터 임대 산업은 안정적으로 전력을 공급하는 설비와 항온 · 항습을 위한 각종 장비를 갖추고 전 세계를 대상으로 24시간 내내 오류 없이 운영해야 하는 만큼 정밀한 기술과 노하우가 필요하다.

단 한 순간이라도 접속이 마비되거나 중요한 데이터가 손실되는 일이 없어야 하기 때문이며, 이런 이유로 고객사들은 큰 문제가 없는 한 가능하면 기존의 서비스를 계속 이용하려는 이른바 잠금 효과(Lock-in Effect)가 있는 산업이다.

디지털 리얼티 트러스트는 업계 1위인 에퀴닉스와 더불어 압도적인 기술력을 보유한 회사로, 주요 고객사들에 지속해서 서비스를 제공하고 있다.

전미리츠협회(NAREIT) 기준 상장 데이터센터 리츠 기업은 5개에 불과하며, 2일(미국 현지시각) 시가총액 기준으로 에퀴닉스(EQIX, 634억9000만 달러)가 1위, 디지털 리얼티 트러스트가 2위(378억6000만 달러), 사이러스원(CONE, 84억7000만 달러)이 3위, 코어사이트 리얼티 코퍼레이션(COR, 53억5000만 달러)이 4위, QTS 리얼티 트러스트(QTS, 43억 달러)가 5위이다.

시가총액 기준으로는 에퀴닉스가 업계 1위이지만, 디지털 리얼티 트러스트는 15년 연속으로 꾸준히 배당금을 늘려온 배당 성장주라는 장점이 있다.

2020년 연환산 배당금은 주당 4.48로, 2005년 이래 연평균(CAGR) 11% 증가해왔다. 배당수익률은 3.39%로 S&P500 평균 배당수익률과 비교해 높은 수준이다.

아울러 적극적으로 경쟁사 인수합병에 나선 덕에 에퀴닉스보다 데이터 센터 수도 더 많다. 양사가 밝힌 바에 따르면, 에퀴닉스의 데이터센터는 220여개이고, 디지털 리얼티 트러스트의 데이터센터는 280여개이다.

디지털 리얼티 트러스트는 2015년 10월 텔스(Telx)를 약 18억 달러에 인수했고, 2017년 9월 듀퐁 파브로스 테크놀로지(Dupont Fabros Technology) 인수를 완료했으며, 2018년 12월 브라질 아센티(Ascenty)를 18억달러에 인수한 데 이어 2019년 10월에는 유럽의 인터시온(Interxion)을 84억달러에 인수한다고 밝혔다.

2004년 10월 29일 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장했으며, 미국 3대 지수 중 S&P500에 속해있다.

12월이 결산월이며 2019 회계연도 기준으로 매출액이 전년비 5.63% 증가한 31억9000만 달러, 순이익이 75.02% 증가한 5억7976만 달러, 희석 EPS가 94.52% 증가한 2.35달러를 기록했다.

온라인 투자 정보 업체 팁랭크스(TipRanks)에 따르면, 디지털 리얼티 트러스트에 대한 월가 애널리스트들의 컨센서스는 '강력 매수'(Strong Buy)이다.

최근 3개월 동안 이 업체에 대한 투자의견을 낸 애널리스트는 모두 12명으로, 이 중 10명이 '매수'를 추천하고, 2명은 '보유' 의견을 제시했다.

이들이 제시한 향후 12개월 목표주가 가운데 최고치는 제프리스가 제시한 189달러이며, 최저치는 모간스탠리가 제시한 148달러이다.

목표주가 평균치는 168.10달러로, 2일 종가 132.16달러를 기준으로 약 27.19%의 상승 여력이 있다.

디지털 리얼티 트러스트의 주가는 최근 3개월 동안 14.74% 하락했지만, 연초 대비로는 10.37% 올랐다.

52주 최고가는 8월 1일 기록한 165.49달러이고, 52주 최저가는 3월 24일 기록한 105.00달러이다.

현재 주가수익률(PER)은 53.58배, 주가순자산비율(PBR)은 2.96배이다.

시장 전문가들은 글로벌 데이터센터 시장 규모가 향후 2년간 연평균 10.2%의 성장률을 보일 것으로 전망하면서도, 디지털 리얼티 트러스트의 밸류에이션이 높은 만큼 현재 밸류에이션이 지속되려면 데이터센터 리츠 산업의 성장 속도가 이보다 가속화해야 한다고 지적한다.

아울러 2021년과 2022년에 집중된 계약 만료를 위험 요인으로 들었는데, 잠금 효과에도 불구하고 기존 계약 고객사의 재계약률이 떨어질 경우 매출 감소로 이어질 수 있다.